TANIM:
Taşınmazın tapuya hukuka aykırı bir şekilde tescili yapılması sonucu mahkemeler nezdinde düzeltilmesi amacıyla açılan dava çeşididir.
Tapu iptal davası kanunda sınırlı sayı prensibine tabi değildir, bu sebepten Yargıtay kararları bu konuda önem teşkil etmektedir.
Tapu İptal davasından söz edebilmemiz için öncelikle Yolsuz Tescil kavramından bahsetmemiz gerekmektedir.
YOLSUZ TESCİL:
TMK M:705 uyarınca;
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Türk Hukukunda tapu kayıtları nezdinde illilik(sebebe bağlılık) prensibi esas alınır.
Yapılacak olan tescil geçerli ve haklı sebebe dayanmalıdır.
Yolsuz Tescil TMK M:1024/2 ‘de açıkça belirtilmektedir.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Yolsuz tescil; Tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık sebebiyle olabileceği gibi, tescilin yapıldığı zaman ile mevcut olabilir veyahut hukuka uygun olmayan tadil, terkin sebebiyle de olabilecektir.
Yolsuz tescil; gerçek hak sahipliği sıfatını etkilemeyecektir.
Yolsuz tescil sonucu gerçek hak sahipliği ile şekli hak sahipliği arasında uyumsuzluğu ortaya çıkaracaktır.
Tapu sicilindeki kayıt gerçeği yansıtmadığı taktirde, yalnızca şekli bir değer taşımakta olup tapu sicilinden beklenen amaç ortadan kalkacaktır.
Yapılan Yolsuz tescil sonucu, usulsüz düzenlendiği belirtilen tapu kaydının tekrar doğru şekline dönüştürülmesi amacıyla Tapu İptal ve Tescil Davası gündeme gelecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki; Söz konusu dava direkt mülkiyet hakkı ile ilgilidir. Mülkiyet hakkı ise en geniş ayni haktır. Herkese karşı ileri sürülebilir. Bu sebeptendir ki; Mahkeme tarafından kesin hüküm verilmediği taktirde icra hükümleri uygulanamayacaktır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KİMLERE KARŞI AÇILIR:
Tapu kaydında ilgili taşınmazın mülkiyeti kimde gözüküyorsa o kişiye karşı açılabilecektir.
Eğer kayıtta ismi yazan kişi ölü ise o halde; mirasçılarına açılacaktır.
Ancak bu davanın yanı sıra eğer tapu üzerinde 3. Şahıslar lehine ayni- şahsi hak tanımlanmış ise, örneğin; sükna (oturma) hakkı, satış vaadi sözleşmesi, alım, önalım vb. hakların da iptali isteniyorsa bu kişiler için de dava açılmalıdır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME:
Tüm gayrimenkul davalarında olduğu gibi bu dava türünde de gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır. Kesin yetkili mahkemedir. Taraflar aksini aralarında anlaşmış olsalar dahi kararlaştıramazlar. Görevli Mahkeme ise; Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Hakim re’sen denetlemelidir. Eğer ilgili dava yetkili ve görevli mahkemede açılmaz ise; HMK M:114-115 uyarınca dava usulden reddedilecektir.
HANGİ KONULARDA TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇILIR:
- Hukuki Ehliyetsizlik
- İrade Sakatlıkları Sebebiyle(Hata-Hile-Korkutma)
- Muris Muvazaası
- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sebebiyle
- Sahte Vekaletname Sebebiyle
- Hatalı Kadastro İşlemleri Sebebiyle
- Önalım Hakkına Dayalı
- Aile Konutuna Dayalı
- İmar Hukukundan Kaynaklı Sebepler
- Sınır Uyuşmazlıkları Sebebiyle
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARINDA ZAMANAŞIMI:
Kanun Koyucu bu dava için herhangi bir süre öngörmemiştir. Bu sebeple zamanaşımı, hak düşürücü süre söz konusu değildir.
Ancak kanun koyucu irade sakatlıkları yaşanması sonucu açılacak davalarda 1 yıllık süre öngörmüştür.
TAŞINMAZIN 3. KİŞİYE DEVREDİLDİĞİ DURUMLARDA:
Burada iyiniyet kavramı devreye girecektir.
Devralan 3. Kişi iyiniyetli ise: TMK m. 1023 “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Bu düzenleme uyarınca iyiniyetli 3. Kişinin kazanımı korunacaktır. Bu kişilere karşı Tapu İptal-Tescil davası açılamaz.
Devralan 3. Kişi iyiniyetli değil ise: Buradaki kişi tapuda görünen tescilin yolsuz olduğunu biliyor veya bilebilecek durumda ise bu kişiler kötü niyetli olarak addedilir. Bu kişilerin kazanımı korunmaz ve tescil de yolsuz olacaktır. Bu kişilere karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.
DAVA AŞAMASINDA İHTİYATİ TEDBİR İSTENEBİLİR Mİ:
İlgili dava sürecinde taşınmazda bir değişiklik yapılması istenmemektedir. Ancak 3. Kişilere satılması vb. işlemlerin yapılmamasına ilişkin şerh konulması talep edilebilecektir. Mahkeme genelde ihtiyati tedbir kararını doğrudan kabul etmek yerine %15 teminat yatırılarak kabul etmektedir.
TAPU İPTAL TESCİL DAVASI NE KADAR SÜRER?
Adalet Bakanlığınca belirlenen ortalama süre 2-2.5 yıldır.