Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmesi hükümlerinin uygulandığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi,  sözleşme konusu gayrimenkul (arsa) sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhide devretmesi, müteahhidin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir. Sözleşmenin şekil şartı hususuna geldiğimizde, eser sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi olmadığı halde inşaat sözleşmelerinde resmi şekil şartı geçerlidir. Yani noterde yapılmamış olan inşaat sözleşmesi kanunen geçerli sayılmayacaktır.

İnşaat sözleşmelerinde iş sahibinin bedel ödeme borcuna karşı olarak yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan ve kullanım amacına uygun bir yapı meydana getirmek ve bu yapıyı iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenici, yapıyı ayıpsız olarak teslim etmekle mükelleftir. İş sahibi ise eserin kendisine tesliminden sonra hayatın olağan akışına göre bir an önce eseri incelemekle ve ayıp mevcutsa, bunu uygun bir süre içerisinde yükleniciye bildirmekle  yükümlüdür.

Ayıp Çeşitleri

1. Açık Ayıp: TBK m. 474/1’e göre gözden geçirilmek suretiyle yapılan muayenede görülebilen ayıplardır.
2. İnşaatın iş sahibi tarafından ayıpları ile açıkça kabulü, muayene edilmeden veya ayıplar bildirilmeden kabul edilmesi, yükleniciyi ayıba karşı sorumluluktan kurtarır.
3. Gizli Ayıp:  İnşaatın gözle görülmesi mümkün olmayan ve yapılan muayene ile birlikte saptanması da zor olan ayıplardır.
4. Maddi Ayıp:  Eserin fiziksel niteliğine ilişkin kararlaştırılan ya da güven ilkesi uyarınca sahip olması beklenen niteliklerin olmadığı ayıplardır.
5. Hukuki Ayıp:  Eserde hukuk düzeni tarafından öngörülen kurallar gereği ortaya çıkan ayıpları ifade eder.
6. Ekonomik Ayıp:  Eserde iktisadi nitelik eksikliğinin olmasıdır.

Ayıptan Doğan Sorumluluğun Şartları

1. İnşaatın Teslim Edilmiş Olması:

İş sahibinin ayıba karşı sorumluluğa başvurabilmesi için eserin tamamlanmış ve teslim edilmiş olması gerekir. Eserin teslim alınmış olması inşaatın kural olarak tamamlandığının göstergesidir; ancak henüz yapının ayıplı olup olmadığı belirlenmiş değildir. İnşaatın ayıplı olması teslim borcunun ifasına engel teşkil etmez. Teslim ile arsa sahibi eserdeki ayıpların muayene ile saptamak olanağına kavuşacaktır.

• Eserde Ayıp Bulunması:

Eser sözleşmesinde ayıp; meydana getirilen eserde mevcut niteliklerin, olması gereken niteliklerden farklı olması veya eserin, mevcut olması gereken nitelikleri

taşımamasıdır.  Müteahhidin meydana getireceği eser, iş sahibinin ifa menfaatini karşılayacak biçimde sözleşmeye uygun olarak yani herhangi bir bozukluk olmayan bir eser olmak zorundadır. Eğer inşaat bu nitelikleri taşımıyorsa, müteahhidin sorumluluğu gündeme gelecektir.

Bazı durumlarda ise müteahhit bazı hususları özel olarak belirterek, inşaatın bu vaat ettiği nitelikleri taşıyacağını garanti eder. İşte bu halde de eğer eser müteahhidin vaat ettiği niteliklere sahip değilse ayıp söz konusu olur.

1. Ayıbın Tespiti ve Bildirim Yükümlülüğü:

İş sahibi muayeneden sonra anlaşılan ayıpları müteahhide bildirmekle yükümlüdür. TBK m. 474 uyarınca “- İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” İş sahibi, muayene ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirmezse müteahhidin ayıptan doğan sorumluluğunu ileri süremeyecektir. Söz konusu muayenenin özenli bir şekilde yapılması gerekmektedir. Çünkü özenli bir muayene ile saptanabilecek ayıplar için uygun bir sürede ayıp ihbarında bulunulmaması, eser sahibinin eseri bu ayıpları ile kabul ettiği anlamını taşır.  Muayene ve ihbar külfetleri, TBK m. 475’te sayılan iş sahibinin ayıba karşı sorumluluk sebebiyle haklarının doğumu ve bu hakların kullanımı için yasanın aradığı bir koşuldur.  

TBK M.475: Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.

3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

Sonradan ortaya çıkan bir ayıp söz konusu ise TBK m.477/3 uyarınca “Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.”